美房屋法拍、查封件數 4年新低
2012-01-15			● 美房屋法拍、查封件數 4年新低 ● 美研發深海反潛戰監視系統 避免航母遭襲 ● 民進黨通過蔡英文請辭案 ● 美國CES－今年最夯 超輕薄電視PK智慧電視 ● 國際大選評論：民主典範 盼兩岸和睦 ● 第69屆金球獎得獎名單 ● 俄火星探測器 墜落南智利外海 ● 東非天然氣商機滾滾 各界覬覦 ● 美軍小便辱屍 阿富汗掀風波 ● 超小 IBM研發原子級記憶體
【本報綜合外電報導】據CNN Money引述不動産市調機構RealtyTrac資料指出，去年美國房屋法拍與查封的件數降至2008年以來最低，一方面受惠於房市略微回溫，但大部分原因在於美國先前法拍爆發程序醜聞，使得法拍處理速度減緩。 　　RealtyTrac表示，美國去年收到房貸違約通知、法拍和被銀行查封的房屋量共達270萬戶，減少33％。 　　去年因貸款違約而遭銀行查封，共計達80.4萬戶，每69間房貸房屋即有1間收到查封法拍通知。與2010年法拍與違約情況達到高峰期相比，2011年數據明顯獲得改善，且為2008年以來最低。 　　2010年時，每45戶房貸房屋即有1戶收到查封法拍通知，105萬戶房屋遭銀行查封。 　　先前龐大的法拍屋數量氾灠成災，重挫房市價格，但如今查封法拍情況似乎獲得舒緩，大部分歸因於2010年下半房屋業爆發「機器人簽名」（robo-signing）醜聞，導致現今法拍處理時間拖長，銀行業必須花費更多的時間確認檔案是否合法合宜，使得法拍案件大塞車。 　　去年第4季，處理法拍業務程序平均天數攀升至348天，高於前一年同期的305天。 　　RealtyTrac執行長摩爾（Brandon Moore）表示，「查封程序在2011年呈現延遲模式，導致去年法拍活動大幅減少。」 　　不過，摩爾也預期，今年法拍活動將較2011年活躍，但仍會低於2010年的高峰。 　　2011年美國房價仍持續低迷，據標準普爾公佈凱斯席勒房價指數，10月份全美20大都市房價平均較2009年同期下跌3.4％。 　　摩爾指出，遭銀行查封最多的地區仍然發生在房市泡沫化最嚴重的州。在2000年代中期，投機客炒作這些區域房地産，使其房價飆升，超過其基本價值。 　　內華達州已連續第5年在各州間表現最糟，每16戶房貸房屋即有1戶在去年收到違約通知。查封法拍案件次高的地區為亞利桑那州，加州則位居第三。 失贖房屋數量 今年會增多 　　2011年，全美共有190萬套房屋進入失贖程序，是2007年末出現經濟衰退以來最少的一年。但是，地産追蹤公司（RealtyTrac Inc.）警告說，進入失贖程序房屋數量下降並不意味着住房市場好轉，因為失贖檔案混亂及相關法律糾紛導致許多房屋進入失贖程序的時間被推遲了。 　　據美聯社報道，部分房屋抵押貸款放貸機構處理失贖房屋的做法有問題，尤其是所謂的“機器人簽名”問題，即未核實相關檔案就匆忙進入失贖程序。全美多數最大銀行去年都暫停所有收回失贖房屋行動，重新提交原來上報的失贖案件，重新審議待審案件，以避免出現錯誤。 　　地産追蹤首席執行官摩爾（Brandon Moore）說，2011年收回失贖房屋行動被全面推遲，因此失贖房屋才戲劇性地減少了。 　　該公司預計，2012年失贖房屋數量會超過去年，但會少於2010年高峰期。 　　高失業率、房屋市場萎靡不振和房價下滑仍然是導致屋主逾期不還房屋抵押貸款的主要因素。許多屋主因為其抵押貸款余額超過了房屋價值，乾脆停止還貸。 　　地産追蹤說，2011年銀行收回失贖房屋數量比2010年減少了34%，也是2007年經濟開始陷入衰退以來最少的。 　　2011年，內華達、亞利桑那和加州都是失贖房屋比例較高的州，此外還有喬治亞、密西根、佛羅裡達、伊利諾、科羅拉多和愛達荷等州。 　　地産追蹤的最新報告顯示，去年12月，銀行給逾期不還房貸的屋主發出了20萬5024份失贖通知，比2010年同期減少了20%，也是2007年11月以來最少的；去年第四季度，銀行發出的失贖通知為58萬6133份，比2010年同期減少了27%。 　　倫理防線崩潰 房貸策略違約如疾病傳染 　　在房屋市場泡沫破滅初期，房屋抵押貸款違約的主要原因包括失業、其它財務挫折和可調利率房貸還款金額上升。但是，在房市衰退5年之後，策略性違約卻在增多，人們對於違約的倫理上防線已經崩潰。 　　房子沉水迫使屋主一走了之 　　據MSNBC報道，華盛頓州居民馬丁（David Martin）和妻子5年前在西雅圖市北部買下一套康鬥時，本想在退休之前有充裕的時間改變計劃，過緊縮生活。現在，他們房産的價值比房貸余額還少6萬美元，68歲的馬丁正在考慮是否一走了之。銀行稱這種做法為“策略性違約”。 　　馬丁說：“倫理上有犯罪感是一回事，但客觀的財務分析則是另一回事。它們得出兩個相反的結論。我不知道多少人面對同樣的難題。” 　　類似馬丁考慮的策略性違約正在上升。西北大學教授薩品乍（Paola Sapienza）和芝加哥大學教授辛格勒斯（Luigi Zingales）去年的調查發現，2010年，大約3成房貸違約者都屬於能還得起貸款的屋主，比例高於2009年的22%。 　　為放貸銀行提供評估貸款價值的諮詢機構坎托-費茲傑拉德（Cantor Fitzgerald）的房貸交易商科普卡克（Jason Kopcak）說：“那是陰影中正在出現的問題。那是房貸機構非常擔心的問題。” 　　研究人員指出，多種力量正在促使借款人拋開房貸一走了之，其中最主要的因素是全美有1200萬套房屋“沉水”，即房屋價值低於屋主所欠貸款。 　　直到不久前，馬丁等貸款戶和很多行業分析家都抱着房屋市場復甦將扭轉“負資産”漲潮的希望。然而，在去年夏天穩定一段時間之後，房價再次下跌，去年第三季度甚至大跌7.5%，導致更多屋主“沉水”。 　　即使今年房價穩定，上千萬“沉水”屋主都面臨着賣掉房屋也無法全部歸還貸款的悲慘局面。高盛公司（Goldman Sachs）最近預計，房價在2013年觸底之後，即使到2023年也難以回到2006年的高峰。許多屋主根本等不了那麼長的時間。 　　賴債不還會像瘟疫一樣蔓延 　　房屋抵押貸款銀行業者協會贊助的一份研究報告將策略性違約上升比作瘟疫蔓延。報告說，危機拖得越久，就會有越多屋主知道某些人出走成功，因而更容易做出一走了之的決定。 　　勸告屋主出走擺脫房貸負擔的網站youwalkaway.com的創辦人瑞勒（Chad Ruyle）說，多數屋主都認識某個違約者（朋友、同事或親戚），尤其是在房市重災區，“他們知道這些人都不是壞人。他們不是賴債不還的人。那些都是和他們一樣的人”。 　　研究人員說，如果借款人同交易的另一端沒有個人關係，策略性違約就更為常見。老多米寧大學（Old Dominion University）財務教授賽勒（Michael Seiler）說，人們過去走進銀行碰到某個熱心人指導他們完成申請手續、貸款得到批准時再對他們表示祝賀，這樣的日子已經一去不復返了。 　　他說：“過去如果違約，你感覺好像有負於朋友。你們的孩子可能去同一所學校。你們可能去同一所教堂。你會不斷被提醒你對誰違約。” 　　而現在情況大不相同。貸款通過電話或互聯網推銷，被切割成碎片，再倒賣給多家匿名投資者。許多試圖與貸款銀行談判的“沉水”屋主根本找不到真正的貸款持有者。 　　賽勒說，當不知道另一方是誰或者銀行被人們稱為“壞銀行”的時候，人們更願意一走了之。 　　房貸機構普遍不願意修改貸款條件也改變了屋主對於一走了之的看法。瑞勒說，如果他們試圖與貸款機構聯繫，而貸款機構卻不肯讓步，他們對一走了之的感覺就會改變。 　　怪罪銀行可減輕違約負罪感 　　對房市泡沫如何破滅的看法轉變也在發揮作用。在調查中，薩品乍和辛格勒斯發現，48%的人認為，如果銀行被指控採取掠奪性借貸，即使他們從倫理上反對策略性違約，他們也更有可能實際上違約。大約11%的人說，如果貸款銀行使用虛假失贖檔案，他們就不大可能還貸，更有可能一走了之。 　　即使政府採取超常措施支持銀行，政府在房屋危機上對應措施無效也促使人們離家出走。根據聯儲會的數據，房市泡沫2006年破滅後，大約7萬億美元的房屋凈值蒸發。現在，隨着房價恢復下跌，有些屋主相信貸款銀行至少應當為它們創造的房市泡沫承擔部分損失。 　　馬丁說：“資金並沒有消失。我們仍然欠着銀行，因此銀行最終會拿回所有的貸款，雖然那些貸款已經沒有原來的價值。他們卻不承擔任何損失。” 　　貸款銀行行為不端的報道，包括以有缺陷的檔案對投資者推銷壞貸款，正在侵蝕一走了之的最大障礙--逃脫債務在倫理上是錯誤的。亞利桑那大學財務教授懷特（Brent White）為自己的策略性違約研究課題採訪了數百名屋主。他發現，在許多屋主眼中，放貸銀行已經失去道德高地。 　　他說：“現實是，對於銀行來說，那就是一筆經濟交易。它們要收回你的房子時，沒有倫理上的不安；如果你處於財務困境，它們就感覺沒有倫理上的義務為你修改貸款條件。” 　　但是，除了內疚，策略性違約還會産生非常嚴重的後果。任何貸款違約都會嚴重破壞借款人的信用分數。可是，有些策略性違約者卻發現那種影響並不像原來想象的那麼長。 　　瑞勒說：“你沒有毀滅自己的信用。你只是傷害了自己的信用。就像傷口一樣，它會隨着時間過去而愈合。” 　　房屋保費普遍上漲 屋主負擔加重 　　由於去年自然災害造成破壞、屋主損失索賠增加，3大保險公司全州（Allstate Corp.）、旅行者（Travelers Cos.）和州農（State Farm Mutual Automobile Insurance Co.）正在提高房屋保險費，其它保險公司也不例外。 　　據彭博通訊社報道，作為全美最大的房屋保險商，州農已經連續3年對全國屋主增加保險費。第二大房屋保險公司全州將到9月底為止的房屋保險費提高5.6%，並且說今後還會進一步提高保費。旅行者在重新評估暴風雨風險之後也正在提高保險費。 　　接近最低的利率減少了保險公司的投資收入，龍捲風、山火和颶風艾琳增加了去年的索賠開支。 　　桑福德-伯恩斯坦公司（Sanford C. Bernstein & Co.）分析師斯特林（Josh Stirling）上個月接受採訪時說，房屋保險收費過低，“如果回顧過去10年，這些生意都是虧損”。全國保險專員協會的數據顯示，同期個人汽車保險都是賺錢的生意。 　　全球最大再保險商慕尼黑再保險（Munich Re）這個月的報告說，全世界的大災害去年導致保險行業損失了1050億美元。大約250億美元的損失來自美國的暴風雨，包括去年5月摧毀密蘇里州喬普林市的龍捲風。 　　總部位於伊利諾州布魯明頓的州農的發言人魯德克（Dick Luedke）說，該公司去年增加房屋保險費3.6%。州農2010年增加保險費7.3%，2009年增加9.7%。 　　全州已經在2011年前3個季度對37個州的屋主增加保險費，而在2010年對32州增加房屋保險費。該公司首席執行官、54歲的威爾遜（Thomas Wilson）說，好像同氣候相關的損失增加已經成為氣候模式永久性改變的一部分，公司只好採取相應行動。 　　他上月在紐約一次投資者會議上說，目前的保費不足以用於屋主保險，“它們對我們和本行業其它公司都不足。我們正在對監管者和顧客都有個小小的推動，提高市場價格。因此，今後會有更多保費上漲”。 　　旅行者首席執行官費施曼（Jay Fishman）也說，去年龍捲風造成第二季度虧損，迫使該公司評估其模式是否低估了暴風雨風險。他隨後便推動保費上漲。 　　各州監管機構去年批准1500項提高房屋保險費的請求。根據加州聖塔莫尼卡佩爾騎士公司（Perr & Knight）的數據，各州監管機構前兩年批准了3700項提高保險費的請求。保險公司要改變已經售出的保險，必須獲德州府批准。 　　喬治亞州部分保險公司拒絶承包房頂超過10年的房屋。亞特蘭大獨立保險公司Hamby & Aloisio Inc.合伙人韓畢（Victor Hamby）說，該公司客戶去年保險費平均上漲18%，他預計今年和明年房屋保險費繼續上漲。他說，保費上漲是因為承銷人要收回損失，該州新的保險專員也加快了保費變動批准程序。 　　房屋止贖案積壓太多 評估時間遠超預期 　　聯邦金融監管機構的檔案說，監管人員去年下令評估數十萬宗房屋失贖案，而評估所需時間比原來預期的長好幾個月。評估完成延後將推遲補償那些受到不正當止贖行動傷害的屋主。 　　據《今日美國報》報道，評估包括全美14大房屋抵押貸款服務機構2009年和2010年的止贖行動，那14家金融機構處理全美65%的房屋抵押貸款。聯邦監管機構去年4月要求它們實施評估。 　　根據原定的截止日期，由房貸服務機構聘用的獨立諮詢師進行的評估應當在本月結束。 　　但是，美國銀行（Bank of America）一名諮詢師向貨幣監理局提交的檔案說，該銀行法的止贖評估可能要到11月才能結束。美國銀行是全美最大的房貸服務機構，普羅門托利金融集團（Promontory Financial Group）是它的諮詢機構。 　　摩根大通銀行（JPMorgan Chase）的諮詢機構德勤（Deloitte & Touche）暗示，它需要同樣長的時間。其它房貸服務機構的評估時間也在延長，因為評估的細節、規模和複雜性在去年4月還不清楚。 　　貨幣監理局發言人哈巴德（Bryan Hubbard）說，評估要公平和徹底，而這比速度更重要，“我們要保證做得對”。 　　有些公司可能比其它公司完成得早。因此，有些說它們會提前完成，有些則說截止日期要延長。 　　貨幣監理局說，房貸服務機構不必等到評估全部完成再向屋主做出賠償。 　　盡管400萬止贖案例應當評估，但諮詢師僅僅對某些錯誤進行抽樣，比如不合法地收回房屋和收費過高。 　　自家主要住房在2009年和2010年面臨14家房貸服務機構止贖的借款人有資格得到評估。任何合格者都可以在4月30日截止日期之前要求評估。 　　最近幾個月，有關信函已經郵寄給400萬戶屋主，通知他們有權要求評估並得到索賠表格。到1月6日，貨幣監理局共收到61萬份索賠表格。除了美國銀行和摩根大通，還有富國銀行（Wells Fargo）、花旗銀行（Citibank）、奧洛拉銀行（Aurora Bank）、艾弗銀行（EverBank）、匯豐銀行（HSBC）、大都會人壽銀行（MetLife Bank）、西部第一銀行（OneWest）、PNC銀行、主權銀行（Sovereign Bank）及合衆銀行（US Bank）。聯儲會正在監督SunTrust和Ally Financial的評估。 　　房貸服務機構向諮詢機構付費，但不能影響評估。

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