紐約時報：大型投資者 大量購買房産用以出租
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【美中新聞綜合外電報導】導讀：《紐約時報》網站近日刊載文章稱，在美國住房價格下跌三分之一和大量止贖房産進入市場的形勢下，一些大型投資者正在抓住機會以極低的價格購買數以千計的住房，然後將其租借出去。這些投資者認為，租房收入能帶來遠高於美國國債或股票分紅的回報率。但批評人士則指出，數量龐大而且較為分散的房産組合可能會令其面臨重大的挑戰。以下是這篇文章的全文。 　　艾倫-哈迪克(Alan Hladik)每天至少有20次會走入一幢需要修繕的房屋中，試圖估算出這所房屋是否值得購買。 　　哈迪克是不動産集團Waypoint Real Estate Group的檢驗師，他會在每幢房屋中花上大約20分鐘時間，檢查破舊的廚櫃或是缺失的屋頂瓦片。對於Waypoint來說，只有這種極快的速度才能跟上這家公司的需求：自2008年以來，這家公司已經購買了大約1200幢房屋——而且現在還正以每天5到7幢的速度繼續購買——是最早進入這個行業的公司之一，一些資金充足的投資者正押注於這個行業將會取得爆炸性的增長。 　　與此前觸及的高點相比，住房價格已經下跌了三分之一以上，而且市場上充斥着喪失了抵押品贖回權的房屋。在這種形勢下，大型投資者正在抓住機會以極低的價格購買數以千計的住房，然後將其租借出去。此前從來都沒人以如此龐大的規模來作出這種嘗試，批評人士擔心這些新投資者可能會在管理分散租借住房的龐大組合這一問題上面臨重大挑戰。通常情況下，出租房的房東傾向於是個人，或是僅擁有少量住房的小型公司。 　　但這些新投資者則認為，租房收入能帶來遠高於美國國債或股票分紅的回報率。與此同時，經濟學家指出，這種經濟活動有助於在住房市場危機中遭到重創的地區觸及市場底部。 　　今年，Waypoint與硅谷私募股權投資公司GI Partners達成了一項4億美元的交易。Waypoint董事總經理加裡-比斯利(Gary Beasley)說道，這家公司計劃在明年底以前繼續購買1萬幢到1.5萬幢住房。其他大型的私募股權投資公司——如柯羅尼資本、GTIS Partners和橡樹資本管理公司等，其合伙人是Carrington Holding Company——已在這個新市場上投入了成百上千萬美元的資金，經常被譽為“抵押貸款債券之父”的劉易斯-拉涅羅(Lewis Ranieri)也正考慮投資這一市場。 　　在今年2月份，抵押貸款融資巨頭房利美(FNM)和房地美(FRE)的監管機構美國聯邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency)宣佈，該局將通過一個試點計劃在8個大城市地區出售大約2500幢住房，其中包括亞特蘭大、芝加哥和洛杉磯等。 　　美國銀行(BAC)在3月底表示，該行將開始測試一項計劃，內容是允許面臨喪失抵押品贖回權的屋主有機會租會自己的房屋，同時豁免其抵押貸款債務。這家銀行稱，到最後該行可能會將住房出售給投資者。 　　Waypoint高管稱，他們有能力處理大量的住房租借業務，原因是其已經開發了相關的計算機系統，能幫助其迅速作出購買決定以及管理房屋翻新和租借活動。 　　“我們認識到，在購買單戶型住房以及將其翻新並出租的問題上存在着大量的‘腦損傷’，”Waypoint聯合創始人科林-威爾(Colin Wiel)說道。“我們認為這是一個巨大的機會。我們將象對待一家工廠那樣來處理這項業務，並創造一條‘生産綫’來做到這一點。” 　　哈迪克是Waypoint南卡羅來納州辦事處的七名全職檢驗師之一，他就是這條“生産綫”上的“齒輪”之一。 　　在最近的一天早上，他曾經走進坐落於洛杉磯以東約60英裡(約合97千米)處的一幢三居室的房子，這是住房市場崩潰以後大量住房喪失抵押品贖回權的地區之一。他在一個附有紙夾的筆記板上不停地記錄，內容包括陳舊的浴室梳洗台、簡陋的家庭休息室地毯以及卧室牆上的一個洞等。20分鐘以後，他將這些細節信息輸入iPad的一個程序中，從下拉式菜單的選項中標明，這所住房擁有雙窗格的窗戶，以及廚房用具需要替換等。 　　根據這個軟件的計算，這所住房需要花費25413.53美元才能翻新到可以出租的狀態。哈迪克隨後將這一數字修正至1.84萬美元，原因是他認為這幢住房附近的環境景觀不錯。他將這份報告上傳到Waypoint的資料庫中，估價人員和公司高管將利用這些數據來判定是否購買這幢住房，以及用多少錢來購買。 　　Waypoint僅僅擁有三年經驗，但已經是這一行業中的資深從業者。但批評人士指出，新進者可能會面臨困境。“經營一項租借業務是效率非常低下的方法，”瑞穗證券美國公司的首席經濟學家史蒂文-裡基烏托(Steven Ricchiuto)說道，“這可能會讓一家沒有經驗的公司倒閉。” 　　大型投資者們被其自視為龐大的機會所吸引。據不動産數據提供商RealtyTrac稱，目前各大銀行擁有接近65萬幢的止贖房産。另據抵押貸款銀行家協會(MBA)發布的數據顯示，還有其他71萬幢住房正處於止贖程序中，有大約325萬名借款人正處於拖欠貸款的狀態中，面臨着失去住房的風險。 　　由於許多家庭都因喪失抵押品贖回權而被迫搬出自己的住房，因此租房需求正在增長。此外，其他一些人原本有能力買房，但現在卻已不符合申請貸款的資格。據美國人口統計局發布的數據顯示，截至2011年底為止，住宅所有率已經從2004年的69.2%下降至66%。 　　經濟學家稱，這些投資者可能有助於穩定住房價格。“如果在一個社區中有大量的止贖住房，那麼如果這些住房能夠退出市場，所有人的住房價值都將有所上漲。”芝加哥梅斯洛金融公司(Mesirow Financial)的首席經濟學家黛安娜-斯萬克(Diane Swonk)說道，“如果這些住房被翻新甚至被租借出來，那麼肯定遠好於空置。” 　　到目前為止，業務範圍主要集中在舊金山灣區和南卡羅來納州的Waypoint一直都在通過法院拍賣程序或傳統的不動産中介機構不斷購買住房。這家由身為波音前工程師兼軟件企業家的威爾和NFL(美國橄欖球大聯盟)前開球手道格-布萊恩(Doug Brien)創建的公司對其購買的每一幢住房都會進行評估，評估過程中會使用來自於多種列名服務、谷歌(微博)地圖以及來自於自身檢驗師和估價師的報告等許多信息。 　　根據一種算法的計算——計算的內容主要是每一幢住房的最高投標價，其中考慮到翻新的成本、可能的租金、以及目標投資回報率等——目前這家公司每幢房産的平均租金收入大約為8%。 　　在最近的一天早上，Waypoint南加州辦事處的地區主管Joe Maehler在5:30就已登入電腦，拉出了一份大約包括70幢止贖房産的清單，這些房産將在該日晚些時候於Riverside和San Bernardino等縣進行拍賣。他看到，San Bernardino一幢三居室平房的最高投標價為10.3萬美元。然後他點開一張地圖，檢查了一下該公司在已經擁有的可比房屋的租金，發現其實還能把最高投標價提高一些。這幢住房還擁有一個游泳池，也能讓價格提高一些。 　　在拍賣商於當天開出11.475萬美元的投標底價以前，Maehler已經批准將最高投標價提高至略多於13萬美元。在法庭拍賣程序進行的過程中，Waypoint的投標人員仍在與Maehler保持電話聯繫。在價格以100美元的幅度不斷攀升時，Maehler要求這名投標人員繼續加價。到最後，投標人員以12.94萬美元的價格拿下了這幢房産。 　　住房市場的崩潰導致部分批評人士對這個新興的市場持謹慎態度，原因是市場崩潰的部分原因就是一些投資者買入了由不良抵押貸款提供支持的大量債券。 　　“我對這個私人市場上的從業者不怎麼有信心，它們現在正着眼於這些住房的租借用途而不是屋主佔有用途，我不太覺得這是財務上更加負責的作法，或是對社區需求的回應。”麻省大學的公共政策教授邁克爾-約翰遜(Michael Johnson)說道。 　　Waypoint高管說道，他們計劃成為長期房東，通常都會與租客簽下兩年的合約。一旦公司買下一幢房産，通常首先會對其進行粉刷，然後安裝新地毯、廚房用具和卧室固定設備等，這些支出一般需要2萬美元到2.5萬美元。該公司會試圖輓留現有的居住者——但到目前為止僅有10%留了下來——並向租客提供預付定金的機會。 　　Waypoint的檢驗師正在對房利美和房地美拿出來拍賣的數百幢住房進行評估。由於檢驗師不被允許進入這些住房的緣故，他們每天都可檢驗40幢住房，通過觀察屋檐、窗戶和草地的狀況來對翻新成本作出估測。 　　Waypoint最大投資伙伴GI Partners的執行董事總經理裡克-馬格努森(Rick Magnuson)說道，在Waypoint——或其他任何投資者——是否能管理如此龐大的房産組合的問題上，“最後結論還有待分曉”。但他同時說道：“Waypoint的技術讓我們認為該公司能做到這一點。”(金良/編譯)

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