房地美：QE3將刺激美國房市進一步回暖
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【美中新聞綜合外電報導】 種種跡象顯示，美國的房地産市場正不斷展露復甦跡象，而房地美(Freddie Mac)在其最新的十月期美國經濟和房地産市場展望中確認了這一勢頭。 　　作為美國兩大房地産抵押貸款巨頭之一，房地美在上述報告中指出，美聯儲9月宣佈的第三輪量化寬鬆(QE3)正刺激房市進一步回暖，因此房地美調整了對今明兩年美國經濟和房市的預測，預計美國今年GDP增速為1.8%，明年將上升至3.0%，2014年將進一步增至4.0%。 　　房地美報告稱，2012年上半年，美國實際GDP年化增長率為1.7%，其中房市貢獻了0.3個百分點，並可能在下半年保持類似漲勢。與此同時，房地美預計今明兩年的利率環境將會比較寬鬆，30年期固定利率抵押貸款將保持3.50%左右。 　　為了支持美國經濟復甦，美聯儲9月13日宣佈推出新一輪刺激計劃QE3，而QE3的目標是鼓勵更低的長期利率，尤其是針對固定利率抵押貸款，並刺激房地産市場活動進一步回暖。房地美認為，由於QE3刺激而增加的房地産需求可能會部分抵消(盡管幅度較小)潛在“財政懸崖”導致2013年總需求的大幅削減。 　　報告指出，自2008∼2009年經濟危機以來，美國房地産市場的錶現不同於過去65年以來的任何一次經濟復甦。通常，房地産市場會引領復甦，有助於在初期階段加強宏觀經濟擴張。然而在本次復甦中，房地産部門卻一直在“拖后腿”：事實上，GDP的主要成分之一——住宅固定投資(RFI)(包括新屋建設支出、現房增修以及房産銷售中介費)在2006∼2010年期間對GDP增速的貢獻一直都是負值。 　　然而，“今年卻有所不同，2012年上半年，RFI對年化1.7%的實際GDP所作出的貢獻為0.3個百分點，而且可能會在下半年保持類似漲勢。”報告稱。 　　“目前，我們看到房地産市場已經開始重新在經濟復甦中扮演引領經濟復甦的傳統角色，並再一次成為美國經濟的亮點。”房地美首席經濟學家諾沙夫特(Frank Nothaft)錶示，“隨着QE3啟動，房市將持續回溫，這將有利於美國的整體經濟情況，消費者也將尋求再按揭或者購房。” 　　房地美認為，房地産活動的逐漸回暖部分歸因於美聯儲的寬鬆政策。隨着抵押貸款利率維持在20世紀40年代以來的新低，房屋需求開始改善。在今年的前8個月，新屋開工數量同比增加了25%，同期現房銷售也上漲了8%。美國房屋價格指數也開始回升：到今年7月為止，美國聯邦住房金融局(FHFA)房價指數在過去12個月內上漲了3.8%。美國不動産投資信托協會(NCREIF)房價指數同期也上漲了7.6%。 　　房貸低利率也引發了一場“再按揭潮”：房地美預計，今年總共將有700萬名借款人再按揭，而這將會在此后的12個月內節省約150億美元的按揭還款，這筆資金將有助於增加購房者的存款和消費性支出。 　　報告稱，今年的所有貸款申請人中約有四分之三可能會申請再按揭。今年第二季度，在房地美融資的貸款中，再按揭的借款人平均能把抵押貸款利率降低1.5個百分點。對於一筆20萬美元的貸款，這將在次年的每個月節省2100美元支出。 　　此外，單一家庭抵押貸款(single-family origination)今年有望達到2萬億美元，與2011年相比約上升30%。但預計2013年將會出現再按揭“歇火”(burnout)，從而可能出現15%~20%的下滑，明年下半年抵押率將略有提高，因而將減少借款人的再按揭。 巴菲特押注美國住房市場復甦 據外電報導，巴菲特管理下的伯克希爾哈撒韋公司再次押注美國住房市場復甦，同意其與布魯克菲爾德資産管理公司(Brookfield)組建的新合資公司使用備受信賴的“伯克希爾哈撒韋”這一品牌。 　　據《金融時報》報導，伯克希爾旗下房地産經紀公司美國HomeServices將成為一個房地産中介機構特許經營網絡的多數股股東，該經營網絡明年將以伯克希爾哈撒韋HomeServices的名稱處理業務。 　　布魯克菲爾德將提供由超過5.3萬個個體房地産經紀人組成的網絡，他們去年的住房銷售總額達到720億美元。 　　巴菲特此前接受CNBC採訪時表示美國住房市場已經觸底反彈。

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