法拍屋變出租 美穩定房市出新招
2011-08-12			● 美零售額 4個月最大增幅 ● 全球股市進大波動期 ● 金價回落 創7週來最大跌幅 ● 美玉米歉收 食品價格恐續漲 ● 美房市見底 2012反彈可期 ● 美聯儲與房貸的改革 ● 法拍屋變出租 美穩定房市出新招 ● 美郵局大虧錢 12萬人丟飯碗 ● 民調：歐巴馬支持度委靡不振 ● 京滬高鐵54列子彈列車召修 ● 全球手機銷量上季增16%
【本報綜合外電報導】 歐巴馬政府正在尋求投資者的意見，將房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）等機構持有的數十萬法拍屋變成出租房。目前，美國經濟最大的問題是房地産市場。 　　據《華爾街日報》報導，這一措施的目的是為今後幾年數十萬潛在的法拍屋找到新出路，穩定繼續下滑的房價。 　　據CNN Money報導，美國的房價近期仍在下跌。在六月三十日截止的三個月 二手房價下降了2.8%。而從2009年開始，美國房價一直都在走下坡。 　　即使是在通常房屋交易最熱的春天，今年的美國房市也只能說是在勉強掙扎：二手屋銷售量比上一季度下降了5.4%，比去年同期則下降了12.7%。 　　如果房地産市場不好轉，美國經濟再次進入衰退的可能性就非常大。 　　抵押貸款巨擘房利美和房地美今年第二季度出售10萬套房屋，創新紀錄。和聯邦住房局一起，它們到6月底擁有25萬套住房，相當於被收回、未售出總資産的一半。巴克萊資本（Barclays Capital）估計，這兩家機構還有83萬套住房處於法拍的某個階段。 　　房利美和房地美的監管機構聯邦住房金融局和聯邦住房局一起將發表正式的「資訊征詢」，徵求如何減少法拍資産對住房市場壓力的建議。 　　銀行為了快速擺脫收回的房屋，往往比個人降價更快。在許多受到嚴重打擊的市場，超過一半房屋都是以深度折扣價賣給投資者。如果大量法拍屋出售，房價將繼續下跌。傳統賣房人就更難以售出自己的房子，因為周圍的法拍屋壓低評估價格，到最後關頭破壞前面已經達成的協議。 　　根據目前的建議，一種做法就是將數百家或數千家法拍資産大批出售給願意出租的投資者。住房和城市發展部贊成那種做法，它正在收回聯邦住房局擔保的違約資産。 　　另一種方式就是投資者同房利美和房地美成立合資企業，共同投資改造出租房。全國地産管理公司將處理日常事務。投資者將為改建和維修出錢，分享每月租金收入和最終售出的收益。這種合資企業模仿決定信託公司（Resolution Trust Corp.）的做法，它在1990年代初期出售破産銀行資産。 　　由於國會不願意批准新開支幫助經濟，聯邦擔保的貸款巨擘是歐巴馬政府解決房屋市場的僅有槓桿之一。將法拍屋改為出租房是清除法拍屋積壓的積極措施，經濟學家說，法拍屋是房屋市場復甦的最大障礙。 　　摩根斯坦利分析師說，美國住房擁有率已經從最高峰時的70%下降到66%，但扣除逾期不還款者，擁有率不到60%。 　　由於傳統買主難以得到貸款，只好依靠投資者填補缺口。但問題之一就是投資者的報價是否合理，能吸引房利美和房地美參與。儘管對沖基金已經拿出大筆資金準備購買大量法拍資産，但房利美和房地美拒絶大批出售，因為那將造成政府的大筆虧損。那種做法阻擋了很多機構投資者加入出租房的行列。

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