萬億美元學生貸款債務阻礙美住房市場復甦
2012-02-20	● 11天花400萬美元　美第一夫人被喻瑪麗王后 ● 第一夫人是歌星 中法共通點 ● 歐巴馬買中國菜 惹來一身腥 ● 中國人來美借腹產子漸成風潮 ● 美影協：歡迎中國放寬引入美國電影 ● 紅葡萄酒變貴了 ● 2012年中國將超過印度成為全球最大黃金市場	● 建議駕車全面禁用手機 ● 房價狂跌 比佛利富豪爆止贖潮 ● 萬億美元學生貸款債務阻礙美住房市場復甦 ● 美警察代執移民法或終結 ● 嚴密安保擋不住藏僧自焚 ● 師法林書豪 明日之星包提傑 ● 金鶯隊春訓陳偉殷現身備戰
【本報綜合外電報導】媒體刊載文章稱，美國未償還的學生貸款債務總額正在逼近1萬億美元，這是創下歷史最低記錄的利率水平仍舊無法為住房市場提供足夠支撐的另一個理由。文章指出，貸款標準的緊縮對年輕的首次購房者所造成的壓力尤其嚴重，數據顯示2011年25歲到34歲之間的年輕人在所有買房者中所占比例為27%，創下過去10年時間裡的最低水平。以下是這篇文章的全文。 　　羅謝爾-申克(Roshell Schenck)擁有醫藥博士學位，年薪為12.5萬美元，但仍不夠資格申請一筆抵押貸款來為她自己及9歲女兒購買一所住房。申克2008年畢業於賓夕法尼亞州的伊利湖骨科醫學院(Lake Erie College of Osteopathic Medicine)，現在她還有11萬多美元的學生貸款債務尚未償還。 　　“我想要買房子，但買不起。”28歲的申克說道。她表示，由於貸款商在此前幾年時間裡對學生貸款實施了更加嚴格的審查措施的緣故，“我几乎不可能得到貸款。債務打碎了我買房的機會。” 　　由於未償還的學生貸款債務逼近1萬億美元的緣故，這是創下歷史最低記錄的利率水平仍舊無法為住房市場提供足夠支撐的另一個理由。據美聯儲在1月4日向美國國會提交的一份研究報告顯示，在經歷了經濟衰退周期以後，貸款標準的緊縮對年輕的首次購房者所造成的壓力尤其嚴重。報告指出，這些家庭傾向於年輕化，其信用狀況相對較新，信用積分低於平均值，而且所佔有的經濟資源也比較少，難以支付大額的首付款。 　　美聯儲主席本-伯南克(Ben Bernanke)在上周召開的住房營建商會議上表示：“潛在的首次購房者因抵押貸款市場上非常緊縮的狀況而受到的影響一直都是不成比例的。首次購房者通常是增量住房需求的重要來源之一，因此他們在市場上的低佔有率會對住房價格和營建活動造成相當廣泛的影響。” 　　白皮書 　　美聯儲在白皮書中指出，在2009年到2011年之間，29歲到34歲的年輕人中有9%獲得了首次抵押貸款，遠低於10年以前的17%。報告稱：“這些數據表明，潛在首次購房者抵押貸款借款兩的大幅下滑不僅是由於住房市場需求變得疲弱，同時也是由於受到了緊縮的信貸狀況的影響。” 　　據學生貸款網站FinAid.org負責人馬克-坎特羅維茨(Mark Kantrowitz)稱，去年未償還教育債務首次超過了信用卡債務。最近畢業的大學生的人均債務負擔超過了2.5萬美元，這可能會對其申請抵押貸款的能力形成限制，即使他們足夠幸運地能在25歲到34歲之間年輕人失業率高達9%的形勢下找到一份工作。 　　美國個人消費者破産律師國家協會(National Association of Consumer Bankruptcy Attorneys，NACBA)在2月7日發出警告稱，學生貸款債務增加對最近畢業的大學生、對聯署保證貸款的學生父母以及重返學校進行職業培訓的年紀較大的美國人所造成的影響可被稱為“學生貸款債務炸彈”。 　　經濟負累 　　NACBA副主席約翰-勞(John Rao)在一次電話會議上表示：“就像住房泡沫創造了過高的抵押貸款債務，因而吸收了個人消費者的收入，使其無法從事消費者支出來維持美國經濟的增長那樣，學生貸款現在也正開始造成同樣的影響，這將在可以預見的未來成為美國經濟的負累。” 　　據全美地産經紀商協會(NAR)發布的數據顯示，2011年年齡在25歲到34歲之間的年輕人在所有買房者中所占比例為27%，創下過去10年時間裡的最低水平，2001年這一比例為33%。與此同時，去年首次購房者在所有購房者中所占比例為37%，創下自2006年以來的最低水平，當時住房價格見頂，房地産泡沫開始顯示出破裂的跡象。 　　加利福尼亞州房地産顧問公司的高級分析師裡克-帕拉西奧斯(Rick Palacios)稱：“學生走出校門時背負着比傳統上更多的債務，而且他們所面臨的經濟復甦進程的表現也不如以往。這些狀況互相疊加在一起，表明目前形勢不會對住房市場的復甦有所幫助。” 　　最新刺激措施 　　包括耶魯大學教授羅伯特-席勒(Robert Shiller)在內的行業分析師都曾表示，住房價格可能連續第六年下跌，這反過來又會導致消費者支出承壓，從而令經濟無法開始顯示出強勁增長的跡象。 　　伯南克在2月10日於佛羅裡達州奧蘭多召開的全美住房營建商協會(NAHI)國際營建商展會上表示：“住房部門的狀態已經成為更加迅速的經濟復甦進程的主要阻礙。”他重申了在1月25日聯邦公開市場委員會(FOMC)政策制定會議後召開的新聞發布會上發表的言論，即美聯儲將至少在2014年底以前將其基準利率維持在接近於零的水平。 　　伯南克在當時的新聞發布會上表示，這種最新的刺激性措施旨在“向市場傳達一個信息，即聯邦公開市場委員會支持在很長時間裡把利率維持在較低水平”。 　　美聯儲在去年9月份宣佈，該行將把其資産組合中的4000億美元短期債券替換為較長期的美國國債，此舉旨在進一步壓低借貸成本。在此以前，美聯儲已經採取了兩輪大規模的資産購買措施，總共購買了2.3萬億美元的債券。 　　抵押貸款利率 　　創下歷史最低水平的抵押貸款利率一直都未能令住房銷售量實現足夠的復甦來為經濟復甦進程提供支持。據抵押貸款融資巨頭房地美(FRE)編纂的指數顯示，30年期固息抵押貸款的平均利率為3.87%，創下房地美40年以前開始編纂這一數據以來的最低水平。 　　在經濟衰退以前，美國人有能力在住房價格大幅上漲的形勢下進行借款，來對其教育支出和購買汽車、度假和開創企業等活動提供融資。而在住房價格大幅下跌以後，更多美國人發現自己已經處於“負資産”的狀態，也就是住房價值低於抵押貸款的價值，因此無法再進行房屋凈值貸款活動。 　　伯南克上周指出：“資産凈值為負數的住房所有人無法利用房屋凈值貸款來為緊急性的醫療支出或是子女的大學教育支出買單。” 　　租房者增多 　　曾在去年12月份發布一份有關學生貸款債務和住房市場研究報告的帕拉西奧斯稱，首次購房者對住房市場的復甦進程來說十分關鍵，原因是他們能讓現有住房者搬進更大、更貴的房子裡去。他在接受電話採訪時稱：“想要搬進更大更貴房子裡去的買房者需要有人來購買他們現在的住房。住房市場的復甦進程需要這‘第一條腿’才能成為現實。” 　　雖然美國經濟已經在2009年6月份走出了長達18個月的滑坡期，但住房市場仍繼續面臨困境，雖然房屋營建商信心和二手房銷售在2011年最後一個季度中都有所增長。 　　去年，多戶型住房的新屋開工率有所下降，而多戶型住房的營建數量則大幅增長，原因是越來越多的美國人變成了租房者。帕拉西奧斯表示，這應該會繼續為公寓房不動産投資信托基金提供支撐。與2009年3月份觸及的低點相比，不動産投資信托基金Equity Residential(EQR)的股價已經上漲了240%以上，另一家此類基金AvalonBay Communities Inc(AVB)也已經上漲了230%。 　　2011年新屋銷售和單戶型住房開工率均創下自1963年以來的最低水平。在整個2011年中，二手房的銷售量僅比2008年經濟衰退時期中觸及的低谷期增長了3.6%，而2008年的銷售量創下自1995年以來的最低水平。據全美地産經紀商協會發布的數據顯示，所謂的“困厄房産”(包括止贖房産)在去年二手房銷售量中所占比例大約為三分之一。 　　房價還將下跌 　　據標普/凱斯-席勒指數顯示，住房價格與2006年高點相比已經下跌了33%左右，而且大多數業內專家都預計將近一半下跌。馬薩諸塞州市場研究機構IHS Global Insight的住房行業分析師帕特裡克-紐波特(Patrick Newport)預計，全美範圍內的住房價格將近一半下跌5%到10%左右。 　　全美地産經紀商協會數據表明，去年25歲到34歲的年輕人在首次購房者中所占比例為52%，接近於自2005年以來的年度平均值。但據美國人口統計局發布的數據顯示，在2011年中，仍有將近600萬年輕人與其父母住在一起，高於最近一次經濟衰退周期從2007年開始時的470萬人。 　　在瑪麗-凱斯迪爾(Marie Casteel)的優先名單上，購買住房所排的位置不高。她在5月份畢業於辛辛那提大學的法律系，目前還欠着12萬美元的債務。 　　凱斯迪爾推遲了大多數學生貸款債務的還款時間，當走上家庭律師的工作崗位時，她稱其自己應該每年還款4.5萬美元左右。一旦還款日程從明年初開始正式啟動，那麼預計她將每月還款1500美元左右。 　　財務合理性 　　“我不會為了買房而再欠上10萬美元的債務。”這位31歲的單身母親說道。“我不認為擁有一所住房的想法具有財務合理性。” 　　但帕拉西奧斯表示，一旦適應了債務和高失業率的年輕美國人最終從這些債務的重壓下走出來，那麼這個群體應該會在住房市場復甦進程中起到領導作用。 　　“當你開始看到這一部分人口開始積極買房時，那麼就會是一個住房市場重新正常化的良好指標。”他說道。 　　就申克而言，她現在居住在賓夕法尼亞州的沃特福德，工作是在一家雜貨連鎖店中擔任藥房經理，而她仍有想在某個時候買房的打算。她正試圖積攢足夠的存款來支付較大比例的首付款，從而提高自己獲得抵押貸款的機會。 　　“我還沒有放棄某一天能擁有自己房子的希望。”她說道。但是，“這個夢想看起來比我想象得更加遙遠”。

For questions or comments please e-mail to 美中新聞主編室

-> -> ->現在時間是

@Copyright 2009-2012  Chinese American News Inc.